空き家対策特別措置法について

平成27年2月26日に施工された空き家対策特別措置法は、一部条文の施行が保留されていましたが、同年5月26日から完全施行されました。


対策法の目的

 

空き家の特徴

 

  • 懸念される悪影響

空き家による悪影響による懸念

・建物は必ず朽ちていきます。

・瓦屋根が崩れて落ちてきます。

・外壁が歩道に落ちて、通行人が被害にあいそうになる。

・倒壊による被害 ・飛散による被害

・設備や、門、塀の脱落、倒壊による被害

・浄化槽の破損、汚水の流失による衛生上の影響

・ゴミ等の放置、不法投棄による衛生上、害獣、害虫被害

・景観上の影響

・窓ガラスの破損、門扉の破損による不法侵入の危険

・植栽の不整備で、害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響



空き家放置で問題

空き家放置で起こりうる問題

全国的に空き家が問題視され約820万戸の空き家があり、管理されずに放置されたままも少なくありません。

 

空き家放置の要因、問題点を把握しましょう。

特別措置法がすでに施工されていることから確認しましょう。

 

 

 


通告・指導・勧告命令・強制対処

市町村は空き家対策に何を始める

・空き家の調査と現状の把握

 市町村は空き家の現状を把握し

 きれていないので対策出来ない

・市町村は所在地と所有者の把握

・対策の空き家を選別し、所有者

 に適切な管理を促進する

・情報の提供、助言、その他必要

 な援助を行う


 

固定資産税の特例対象からの除外

住宅の敷地 200㎡まで

 固定資産税 1/6に軽減

 都市計画税 1/3に軽減

住宅の敷地 200㎡以上

 固定資産税 1/3に軽減

 都市計画税 2/3に軽減

その他、軽減税が除外されます

・空き家対策が不動産市場に与える影響を考える

市町村の判断は設置された協議会が判断する

特定空き家等を売却するときも相談中で逃れることは出来ません。

解体費用の補助を行政が支援することもあります。

賃貸よ売却など総合的に判断して対応を検討する。

空き家の所有者は行政に相談することも必要

 

 


現在、推定で全国に820万戸の空き家があります。

空き家放置で起こる問題

・空き家の増加が少子高齢化だけでなく、税制なども背景

・人口減少・世帯数が2019年がピーク。世帯数の減少

・介護施設の利用が進む。親の高齢と同居住まいの減少

・建物があると土地の固定資産税が1/6まで優遇される

・建物を解体するだけで、土地の固定資産税が4.2倍に

 6倍という話もありますが更地の税の70%で4.2倍

・新築物件のニーズが高い。予算が許せば、新しくきれい

 な家に住みたい。売買でも、賃貸でも築年数の浅い建物

・解体費用の負担 解体しても土地活用が出来ず費用との

 関係で空き家が減りません。

・中古物件の価値が低い。木造であれば20年で市場価値

 がなくなり土地だけの価値になります。


市町村の調査と現状把握によって選別された空き家について、行政の情報提供、支援を受けながら進めていきます

措置1 解体の通告や強制対処が可能に

 空き家対策特別措置法では、著しく保安上の危険となる

 恐れがある空き家、著しく衛生上有害となる恐れがある

 空き家について、強制的に対処できる規定が設けられて

 います。

・改善への助言と指導

・改善がなければ勧告

・勧告でも改善がなければ命令

・命令の次は強制対処 

命令が出された場合には猶予期間内に改善がなされなければいけません。改善しているフリは許されないことです。  

 


措置2 固定資産税の特例措置からの除外

・市町村の改善勧告があると、土地に対する固定資産税の

 特例(優遇措置)から除外されます

・空き家対策が不動産市場に与える影響を考える

 市町村の空き家対策が進むと、所有者が何らかの対策を

 考えなくてはなりません。

・売買や賃貸を目的として、空き家や、解体後の土地が、

 不動産市場に流れると十分予想されます。

・経済では塩漬けになった不動産が流動性を持ちますし、

 解体、修繕等も費用が発生し、活性化に繋がります。

・空き家の活用事例が増えれば、地域の活性化になる。

・空き家物件が増えれば市場原理から地価が下がる。

特定空き家等に該当するかがカギになります。

持ち主はその判断を待つことになります。

住んでいなくとも的確に管理している場合は対象外になることもありうる。判断によって変わる

・支援費用を受けて、解体することで売却につながること

 もあります。

・賃貸できるような状態で、環境があればメンテナンスも

 配慮して、売却まで維持することもありうる。

行政の判断を聞く前に、行政の対応など足を運んで行政と話すことも必要になります。

 

 



大阪にある家の納屋が道路に屋根瓦が落ちる


村中の細い道路の水路に沿って立っていた3M×6Mの納屋が崩れかけ、本宅も20年近く空き家状態のお家です。瓦が落ち、屋根に穴が開いて危険な状態であったのを、大工さん3人で3日かけて解体しました。

村の小道で軽自動車も入らない状態で、廃材の処分もままならず、積み重ねておくしかありませんでした。

本宅の裏の庭に直径30㎝位になった高木(右側の写真、屋根上にそびえる)が茂り危険な状況でした。冬は枯葉で近所に迷惑が及んでいました。 10月に大工さん2人で伐採しました。

本宅の部屋には沢山の荷物が残されています。

空き家特別対策措置法の中で、最善の策を考えながら対応していきます。

これを見ると、持ち主さんも、市町村の行政もこの対応に大変な労力が必要であると感じました。解体するにも、廃材処分するにも、売るにも、賃貸するにも、村中の道路事情で厳しい判断が迫られます。知恵と知識と判断が持ち主さんに大きな負担になっています。

昔の村中で50M先には幹線道路に繋がり、商業施設が立ち並んでいますが、一歩村中には幅2M以下の小道しかなく、軽自動車も入れません。道路の左右にはブロック塀や小さな水路が道を狭めています。資産価値の空き家、空き地の維持か処分に判断がつきません。相談ではいろいろな事例などを重ねて最善の策を提供することもご相談の一つになります。

多くの事業者の知識と知恵と行動力を生かすことにつなげていくことを願っています。


空き家仲介促進へ 国交省、手数料の上限緩和検討

 

空き家仲介促進へ 国交省、手数料の上限緩和検討    6/5() 7:55配信

 

空き家取引における仲介手数料の上限緩和の仕組み(写真:産経新聞)

 

 国土交通省が比較的価格の低い空き家の不動産取引について、仲介手数料の上限規制を緩和する方向で検討に入ったことが4日、分かった。空き家取引に特有のコスト負担を考慮し、仲介手数料の上限を定めた国交省の告示を改正する。今後も増え続ける空き家の有効活用に向け、不動産事業者の仲介取引を活性化させる狙いがある。
 不動産取引の仲介手数料は売買価格に応じて上限が定められるため、築古の物件も多い空き家は一般的に仲介手数料が安い。扱う物件が遠方の場合は現状調査のコストもかかり、成約率も低いなど、労力に見合った報酬が期待できず、仲介事業者が空き家の取り扱いを敬遠する傾向がある。
 現行の仲介手数料(税抜き)は(1)物件価格が200万円以下=価格の5%(2)200万円超から400万円以下=価格の4%+2万円(3)400万円超=価格の3%+6万円。告示改正では400万円以下の空き家取引を対象に、現状調査などの必要経費分を空き家所有者との仲介手数料の上限に加算できる案が有力だ。
 一方で過度の上乗せを防ぐため、仲介手数料との合計が18万円を超えないようにする方向で調整を進める。
 総務省によると、全国の空き家は約820万戸と20年間で約1・8倍に増加。賃貸や売却向けに流通している物件などを除くと、活用されていない空き家は約318万戸とされる。都市圏の居住者が地方の空き家を相続し、管理が行き届かないケースも増え、地域の防災や防犯、景観面などで悪影響が懸念されている。
 空き家の活用や流通を促そうと、全国で約6割の自治体が空き家の物件情報などを登録した「空き家バンク」の運営に乗り出しているものの、利用率は伸び悩んでいる。
 国交省は各自治体の空き家バンク情報を横断的に検索できる「全国版」の構築を目指して平成29年度予算に関連費用を計上。加えて、実際の取引で仲介役となる不動産事業者のモチベーションを高める必要があるとして、仕組み作りを検討していた。
 

空き家仲介促進へ 国交省、手数料の上限緩和検討